حضانت
رابطه نامشروع
✅چکیده:
احراز رابطه نامشروع هر یک از والدین که حضانت طفل با اوست، مثبت عدم صلاحیت اخلاقی وی بوده و موجب سلب حضانت می شود.
بر اساس ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، مم میکند بلکه متعاملین به همه نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود، مم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت، مم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود بنابراین به نظر میرسد که در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده مم به تنظیم سند رسمی میشود.
اما باید توجه داشت که در برخی قراردادها چنین تصریح میشود که اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد، در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجهالتزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا میتواند یا وجه التزام را درخواست کند یا اام به تنظیم سند را بخواهد؛ مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و اام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجهالتزام بپردازد. بنابراین دادرس در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود و در صورت نبود چنین تعهدی، به عرف و عادت در منطقه رجوع میکند. به عنوان مثال در دعوای اام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده است و در اراضی منطقه نیز اراضی صرفا با سند عادی مورد معامله قرار میگیرد، دادرس قرار رد دعوا صادر میکند.
اام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح میشود.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معاملهای را دارند اما هنوز مقدمات مورد نیاز را فراهم نکردهاند، قراردادی منعقد میکنند که در آن دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.این توافقها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کردهاند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»
نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعهنامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ موضوع مهم این است که سند، اثباتکننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار میتواند ادعای معامله کرده و نه اشخاص ثالث میتوانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.در شرایط عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت میکنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است؛ حال پرسشی که مطرح میشود، این است که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبانگیر خریداران میشود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که در اغلب موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع میکند.
پس از تنظیم مبایعهنامه (قولنامه) و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد میشوند که در تاریخ مشخصشده در مبایعهنامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار میتواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند. در این گواهی درج میشود که در تاریخ مقررشده در مبایعهنامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.
در صورتی که در مبایعهنامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار میتواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار میتواند با تنظیم دادخواست اام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.
خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد؛ چرا که در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار میتواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد اام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکانپذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است.
خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته اام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است. زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. حکم اجرایی به محکومعلیه (فروشنده) ابلاغ میشود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه میکند. دایره اجرا به دفترخانهای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام میکند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر میدارد که هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا میکند.»
لازم به ذکر است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل میکند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم اام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم اام به تنظیم سند نیست. در دعوای اام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا است با احراز مالکیت تفاوت دارد. در این گونه دعاوی (وکیل)خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به اام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام برای این مهم کافی نخواهد بود.
در این خصوص باید به اصل وم معاملات و اصل صحت معاملات و نیز مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی اشاره کرد که به شرح ذیل است:
قانون ثبت اسناد و املاک
مصوب 26 اسفند ماه 1310 شمسی (کمیسیون قوانین عدلیه)
باب اول - تشکیلات اداری ثبت
ماده 1 - در هر حوزه ابتدایی به اقتضاء اهمیت محل یک اداره یا دائره ثبت اسناد و
املاک تأسیس میشود - ممکن است هر اداره یا دائره ثبتدارای شعبی باشد.
ماده 2 - مدیران و نمایندگان ثبت و مسئولین دفاتر و صاحبان دفاتر اسناد رسمی جز
در محل مأموریت خود نمیتوانند انجام وظیفه نمایند اقداماتآنها در خارج از آن محل
اثر قانونی ندارد.
ماده 3 - در هر اداره یا دائره ثبت به تناسب توسعه آن یک یا چند نفر محقق ثبت
برای رفع اختلافات و اعتراضات ناشی از تقاضای ثبت املاک معینخواهد شد.
ماده 4 - انتخاب محققین ثبت از بین مستخدمین وزارت عدلیه مطابق نظامنامه که وزارت
عدلیه تنظیم خواهد نمود به عمل میآید.
ماده 5 - حدود صلاحیت و طرز رسیدگی محققین ثبت به موجب نظامنامه معین خواهد شد در
مواردی که رأی محقق ثبت قابل استیناف استمحکمه بدایت مرجع استینافی خواهد بود و
رسیدگی تمیزی حکم محکمه بدایت مطابق قوانین عمومی در محکمه استیناف به عمل خواهد
آمد.
ماده 6(- برای رسیدگی به امور راجع به جریان ثبت مطابق نظامنامه که وزارت عدلیه
معین خواهد کرد هیأت نظارت ثبت مرکب از مدعیالعمومدیوان عالی تمیز و مدیر کل
اداره تهیه لوایح قانونی و مدیر کل ثبت تشکیل میشود.
*پاورقی: مواد ششم و یازدهم بالا به موجب (قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت
اسناد و املاک) مصوب دهم مهر ماه 1317 (دوره یازدهم) بهطریق زیر اصلاح شده است:
ماده 6- برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات حاصله در امور مربوطه به ثبت املاک و
ثبت اسناد و تشخیص وقوع و مؤثر بودن اشتباه و رفع اختلافو اخذ تصمیم مقتضی دو
هیأت به عنوان شورای عالی ثبت و هیأت نظارت در اداره کل ثبت تشکیل میشود:
شورای عالی ثبت مرکب خواهد بود از مدعیالعموم دیوان عالی تمیز و مدیر کل امور
قضایی (یا یک نفر از اعضاء عالیرتبه قضایی به تعیین وزیر عدلیه)و مدیر کل ثبت.
هیأت نظارت عبارت خواهد بود از معاون کل ثبت و رییس اداره امور املاک و یک نفر از
اعضاء اداره کل ثبت به تشخیص وزیر عدلیه.
وظایف و حدود صلاحیت هر یک از دو هیأت مذکور در ماده 25 و 25 مکرر تعیین میشود.
ترتیب طرح مسائل و رسیدگی در هر یک از دو هیأت بر طبق آییننامه وزارت عدلیه
خواهد بود.((
ماده 7 - دفاتر لازم برای ثبت اسناد و املاک و عده و نوع و ترتیب آنها مطابق
نظامنامه که از طرف وزارت عدلیه تنظیم میشود معین خواهد شد.
ماده 8 - مراجعه به دفاتر املاک برای اشخاص ذینفع مطابق مقررات نظامنامه وزارت
عدلیه جائز است.
باب دوم - ثبت عمومی
فصل اول - اعلان ثبت و تحدید حدود
ماده 9 - در نقاطی که اداره ثبت موجود است از تاریخ اجرای این قانون و در سایر
نقاط پس از تشکیل اداره یا دائره ثبت وزارت عدلیه حوزه هر ادارهیا دائره ثبت را
به چند ناحیه تقسیم کرده و به ثبت کلیه اموال غیر منقول واقعه در هر ناحیه اقدام
میکند.
ماده 10 - قبل از اقدام به ثبت عمومی املاک هر ناحیه حدود ناحیه مزبور و اینکه
املاک واقعه در آن ناحیه باید به ثبت برسد به وسیله اعلان درجراید به اطلاع عموم
خواهد رسید - اعلان مزبور در ظرف سی روز سه مرتبه منتشر میشود.
ماده 11( - از تاریخ اولین اعلان مذکور در ماده فوق تا 60 روز باید کلیه اشخاصی
که مالک متصرف املاک واقعه در آن ناحیه هستند و اشخاصمذکور در مواد 27 و 32 به
وسیله اظهارنامه تقاضای ثبت نمایند.
اداره ثبت مکلف است تا نود روز پس از انتشار اولین اعلان مذکور صورت کلیه اشخاصی
را که اظهارنامه دادهاند با نوع ملک و نمره که از طرف ادارهثبت برای هر ملک معین
شده در جرائد آگهی نماید و این آگهی تا شصت روز هر بیست روز یک نوبت منتشر خواهد
شد.
(((پاورقی: ماده 11 - از تاریخ انتشار اولین آگهی مذکور در ماده 10 شصت روز باید
متصرفین به عنوان مالکیت و اشخاص مذکور در دو ماده 27 و32 نسبت به املاک واقع در
آن ناحیه به وسیله اظهارنامه درخواست ثبت نمایند.
اداره ثبت مکلف است تا نود روز پس از انتشار اولین آگهی مذکور صورت کلیه اشخاصی
را که اظهارنامه دادهاند با نوع ملک و شماره که از طرف ادارهثبت برای هر ملک
معین شده در رومهها آگهی نماید و این آگهی تا شصت روز هر بیست روز یک نوبت
منتشر خواهد شد.
تبصره - در مورد اراضی و املاکی که آثار تصرف مالکانه فعلی کسی نسبت به آنها
موجود نباشد درخواست ثبت از کسی پذیرفته میشود که مالکیت یابر تصرف سابق خود به
عنوان مالکیت یا بر تصرف خود به عنوان تلقی از مالک یا قائممقام قانونی مدارکی
داشته باشد.
چنانچه تقاضای ثبت نسبت به این قبیل املاک به یکی از عناوین مذکور در دو ماده 27
و 32 باشد در صورتی تقاضای ثبت پذیرفته میشود کهتقاضاکننده مدارکی بر عنوان
مذکور یا بر تصرف سابق خود به آن عنوان و یا بر تصرف کسی که تقاضاکننده قائممقام
قانونی او محسوب میشود داشتهباشد.((
ماده 12( - هر ملکی که نسبت به آن اظهارنامه داده نشده باشد در ضمن اعلان نوبتی
مذکور در ماده فوق به عنوان مجهولالمالک اعلان خواهد شدولی تا ده سال از تاریخ
انتشار اولین اعلان نوبتی اشخاصی که مطابق ماده 11 حق تقاضای ثبت دارند میتوانند
نسبت به آن ملک تقاضای ثبت نمایند.
اعلانات نوبتی این قبیل اشخاص آنچه تا اول فروردین هر سال برسد در آخر فروردین
ماه و آنچه تا اول مهر به اداره داده شود در آخر مهر ماه همان سالبه طریق مذکور
در قسمت اخیر ماده 11 انتشار خواهد یافت. اگر تا انقضای ده سال مذکور در فوق هیچکس
تقاضای ثبت ملکی را که مجهولالمالکاعلان شده ننماید اداره ثبت به تقاضای
مدعیالعموم بدایت محل مطابق قسمت اخیر ماده 11 ملک را به اسم دولت اعلان کرده و
به موجب مقرراتاین قانون سند مالکیت صادر خواهد نمود تا قیمت یا منافع آن مطابق
قانون مدنی به مصارف خیریه برسد.
(((پاورقی: ماده 12 بالا به موجب ماده واحده زیر اصلاح شده است:
قانون اصلاح ماده 12 قانون ثبت اسناد و املاک
مصوب 10 خرداد ماه 1322
ماده واحده - ماده 12 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 به شرح زیر اصلاح
میشود:
ماده 12 - نسبت به املاکی که مجهولالمالک اعلان شده اشخاصی که حق تقاضای ثبت
دارند میتوانند در ظرف مدت دو سال از تاریخ اجرای اینقانون تقاضای ثبت نمایند و
پس از گذشتن مدت دو سال معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفاتر
اسناد رسمی پذیرفته نمیشود وصدی 25 از حق ثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه
دریافت خواهد شد و نسبت به املاکی که آگهی نوبتی آنها منتشر نشده از تاریخ انتشار
اولینآگهی نوبتی مذکور در ماده 11 معاملات این املاک به هیچ عنوان قبل از تقاضای
ثبت در دفاتر اسناد رسمی پذیرفته نخواهد شد و پس از یک سال ازتاریخ اولین آگهی
نوبتی صدی 25 از حقالثبت معمولی در موقع تقاضای ثبت علاوه دریافت خواهد شد.
در این موارد املاکی که قیمت آنها تا پنج هزار ریال است از پرداخت حقالثبت به
کلی معاف هستند و املاکی که قیمت آنها تا ده هزار ریال است فقط ازپرداخت صدی 25
درصد معاف خواهند بود.
ماده 12 و 13 قانون ثبت مصوبه 1310 و ماده 13 مکرر قانون ثبت اسناد مصوبه 1313
نسخ میشود.
این قانون که مشتمل بر یک ماده است در جلسه دهم خرداد ماه یک هزار و سیصد و بیست
و دو به تصویب مجلس شورای ملی رسید.
رییس مجلس شورای ملی - حسن اسفندیاری((
ماده 13( - کسانی که تقاضای ثبت ملکی را که مجهولالمالک اعلان شده بنمایند باید
دو برابر حقالثبت بپردازند مگر اینکه ملک یا املاک موردتقاضای آنها دو هزار ریال
یا کمتر قیمت داشته باشد در این صورت فقط حقالثبت معمولی را خواهند پرداخت.
در مورد املاکی که مطابق ماده 12 به نام دولت ثبت میشود حقالثبت معمولی اخذ
خواهد شد و حقالثبت مزبور در صورتی که ملک عایدی داشتهباشد از عوائد و الا موافق
نظامنامه وزارت عدلیه از قیمت آن اخذ میشود.
(((پاورقی: ماده 13 بالا به موجب قانون مشروحه در زیر اصلاح شده و این اصلاح هم
به موجب (قانون اصلاح ماده 12 ثبت) مصوب دهم خرداد1322 (دوره سیزدهم) نسخ شده
است:
قانون اصلاح مواد 13 و 41 و 43 و 70 و 111 و 117 قانون ثبت اسناد و املاک
مصوب 7 مرداد ماه 1312 شمسی (کمیسیون قوانین عدلیه)
ماده اول - 1 - ماده 13 قانون ثبت اسناد و املاک به طریق ذیل اصلاح میشود:
ماده 13 - کسانی که تقاضای ثبت ملکی را که مجهولالمالک اعلان شده بنمایند باید
صدی 25 علاوه بر حقالثبت معمولی بپردازند مگر در موارد ذیل:
الف - اگر ملک یا املاک مورد تقاضای ثبت دو هزار ریال یا کمتر قیمت داشته باشد
حقالثبت معمولی پرداخته خواهد شد.
ب - اگر ملک یا املاک مورد تقاضای ثبت بیش از دو هزار ریال و منتهی بیست هزار ریال
قیمت داشته باشد تا دو هزار ریال حقالثبت معمولی و نسبتبه مازاد دو هزار ریال تا
بیست هزار ریال صدی ده علاوه بر حقالثبت معمولی حقالثبت باید تأدیه بشود.
در مورد املاکی که مطابق ماده 12 به نام دولت ثبت میشود حقالثبت معمولی اخذ
خواهد شد و حقالثبت مزبور در صورتی که ملک عایدی داشتهباشد از عوائد و الا موافق
نظامنامه وزارت عدلیه از قیمت آن اخذ میشود.
ماده 13 مکرر به موجب ماده واحده زیر تصویب و به قانون ثبت علاوه شده است و بعداً
به موجب (قانون اصلاح ماده 12 ثبت) مصوب دهم خرداد1322 (دوره سیزدهم) نسخ شده
است.
قانون الحاق ماده 13 مکرر به قانون ثبت اسناد و املاک
مصوب 15 خرداد ماه 1313 شمسی
ماده واحده - ماده ذیل تحت نمره 13 مکرر به قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26
اسفند ماه 1310 افزوده میشود:
ماده 13 مکرر - در مورد اعیانی که زارعین در املاک مزروعی به غیر دارند و به تبع
اصل ملک یا مستقلاً مجهولالمالک اعلان شده است تقاضای ثبتاز طرف زارعین نسبت به
اعیانی مزبور با همان حقالثبت معمولی و بدون تأدیه وجه علاوه مقرر در ماده 13
اصلاحی مصوب 7 مرداد 1312 قبولخواهد شد اگر چه قیمت آن بیش از دو هزار ریال باشد.
تبصره 1 - در مورد این ماده مقصود از زارعین کلیه ساکنین املاک مزروعی است اگر چه
شغل آنها زراعت نباشد به استثنای مالک اصل رقبه.
تبصره 2 - کلیه املاکی که مجهولالمالک اعلان شده یا در سال 1313 مجهولالمالک
اعلان شود چنانچه تا آخر اسفند ماه 1313 تقاضای ثبت آن بشوداز پرداخت وجه علاوه
مقرر در ماده 13 اصلاحی معاف بوده و همان حقالثبت معمولی اخذ خواهد شد.
این قانون که مشتمل بر یک ماده است در جلسه پانزدهم خرداد ماه یک هزار و سیصد و
سیزده شمسی به تصویب مجلس شورای ملی رسید.
رییس مجلس شورای ملی - دادگر((
ماده 14 - تحدید حدود املاک واقعه در هر ناحیه متدرجاً به ترتیب نمره املاک مطابق
نظامنامه وزارت عدلیه به عمل میآید و تقاضاکنندگان ثبت ومجاورین برای روز تحدید
حدود به وسیله اعلان احضار میشوند - این اعلان لااقل بیست روز قبل از تحدید حدود
یک مرتبه در جراید منتشر میشودبه علاوه مطابق نظامنامه وزارت عدلیه در محل نیز
اعلانی منتشر خواهد شد.
ماده 15 - اگر تقاضاکننده در موقع تحدید حدود خود یا نمایندهاش حاضر نباشد ملک
مورد تقاضا با حدود اظهار شده از طرف مجاورین تحدیدخواهد شد.
هر گاه مجاورین نیز در موقع تحدید حدود حاضر نشوند و به این جهت حدود ملک تعیین
نگردد اعلان تحدید حدود نسبت به آن املاک تجدیدمیشود و اگر برای مرتبه دوم نیز
تقاضاکننده و مجاورین هیچیک حاضر نشده و تحدید حدود به عمل نیاید حقالثبت ملک دو
برابر اخذ خواهد شد.
فصل دوم - اعتراض
ماده 16 - هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد باید از تاریخ نشر
اولین اعلان نوبتی تا 90 روز اقامه دعوی نماید عرضحال مزبورمستقیماً به اداره یا
دائره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم میشود - در مقابل
عرضحال باید رسید داده شود در صورتی کهعرضحال در مدت قانونی داده شده باشد اداره
ثبت آن را نزد محقق ثبت و یا دفتر محکمه که مرجع رسیدگی است ارسال میدارد اگر
اداره ثبتتشخیص دهد که عرضحال خارج از مدت داده شده کتباً نظر خود را اظهار خواهد
کرد و به حاکم محکمه ابتدایی محل اطلاع میدهد تا حاکم مزبور درجلسه اداری موافق
نظامنامه وزارت عدلیه رسیدگی کرده رأی دهد رأی حاکم محکمه ابتدایی در این موضوع
قاطع است.
ماده 17 - هر گاه راجع به ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضاکننده و دیگری قبل از
انتشار اولین اعلان نوبتی دعوایی اقامه شده و در جریان باشدکسی که طرف دعوی با
تقاضاکننده است باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز تصدیق محکمه را
مشعر به جریان دعوی به اداره ثبت تسلیمنماید و الا حق او ساقط خواهد شد.
تبصره - در مواردی که اداره ثبت تشخیص دهد تصدیق مزبور خارج از مدت به اداره ثبت
تسلیم گردیده موافق ماده 16 عمل خواهد شد.
ماده - در صورتی که محکمه یا محقق ثبت قرار عدم صلاحیت خود را صادر نماید مکلف
است پس از قطعیت قرار مزبور به تقاضای مدعیدوسیه عمل را برای مرجع صلاحیتدار
بفرستد - در این مورد تجدید عرضحال لازم نیست.
اگر معترض پس از تقدیم عرضحال در مدت شصت روز دعوای خود را تعقیب نکرد (مسکوت
گذاشت) محکمه یا محقق ثبت مکلف است به تقاضایمستدعی ثبت قرار اسقاط دعوای اعتراض
را صادر نماید - از این قرار میتوان استیناف داد - رأی استیناف قابل تمیز نیست.
ماده 19 - در صورتی که در جلسه مقرر برای محاکمه یا رسیدگی محقق ثبت معترض یا
وکیل او حاضر نشود و مطابق مقررات اصول محاکماتحقوقی به تقاضای مستدعی ثبت عرضحال
او ابطال گردد تجدید عرضحال فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار ابطال برای یک
مرتبه ممکن خواهدبود - در این مورد عرضحال مستقیماً به محقق ثبت یا دفتر محکمه
صلاحیتدار داده خواهد شد.
تبصره - در مواردی نیز که به موجب مواد 16 و 17 اصول محاکمات آزمایش عرضحال رد
میشود مفاد این ماده لازمالرعایه است.
ماده 20 - مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است
میتواند فقط تا سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدیدحدود به وسیله اداره ثبت
به مرجع صلاحیتدار عرضحال دهد.
مقررات مواد 16 - 17 - - 19 (به استثنای مدت اعتراض که سی روز است) در این
مورد نیز رعایت خواهد شد.
تقاضاکننده ثبتی که خود یا نمایندهاش در موقع تحدید حدود حاضر نبوده و ملک مورد
تقاضای او با حدود اظهار شده از طرف مجاورین مطابق ماده15 تحدید شده میتواند
مطابق مقررات این ماده عرضحال اعتراض دهد.
فصل سوم - در آثار ثبت
ماده 21 - پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند
مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده میشود.
ماده 22 - همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را
که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به اومنتقل گردیده و این
انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به
او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار
آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده و یا در صورتاختلاف حکم نهایی در
آن باب صادر شده باشد.
تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه
انقضاء مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی کهحکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی
مختومه محسوب شود.
ماده 23 - ثبت ملک به حقوق کسانی که در آن ملک مجرای آب یا چاه قنات (اعم از
دائر و بائر) دارند به هیچ عنوان و در هیچ صورت خللی واردنمیآورد.
ماده 24 - پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از کسی
شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان عین نه بهعنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر
خواه حقوقی باشد خواه جزایی.
در مورد مذکور در ماده 44 مطابق ماده 45 و در موارد مذکور در مواد 105 - 106 -
107 - 108 - 109 - 116 - 117 مطابق مقررات جزایی مذکور درباب ششم این قانون رفتار
خواهد شد.
ماده 25( - چنانچه در جریان عملیات مقدماتی ثبت اشتباه مؤثری واقع شده یا بشود به
طریق ذیل رفتار خواهد شد.
هر گاه اشتباه از عملیات خود تقاضاکننده ثبت ناشی شده باشد کلیه عملیاتی که در
نتیجه آن اشتباه و یا بعد از آن به عمل آمده و یا اشتباه مربوط به آنبوده باطل و
ملک باید با تأدیه حقالثبت جدید به ثبت برسد در این مورد اعلانات مربوطه مطابق
نظامنامههای وزارت عدلیه منتشر خواهد شد. هر گاهاشتباه از عملیات مأمورین ثبت
ناشی شده باشد آن اشتباه باید بعد از اتمام عملیات تحدید حدود هر ناحیه به وسیله
اعلان اصلاحی تصحیح شود دراین صورت معترضی که حق او در اثر آن اشتباه ساقط شده
بود و میتواند مطابق مقررات این قانون عرضحال اعتراض بدهد - در هر یک از دو
صورتفوق تشخیص وقوع و مؤثر بودن اشتباه و عملی که برای رفع آن باید به عمل آید به
عهده هیأت نظارت ثبت اسناد و املاک خواهد بود و رأی هیأتمزبور قاطع است.
(((پاورقی: ماده 25 بالا به موجب ماده واحده (قانون اصلاح بعضی از مواد قانون
ثبت اسناد و املاک) مصوب دهم مهر ماه 1317 (دوره یازدهم) بهطریق زیر اصلاح شده
است:
ماده 25 - 1 - هر گاه در اجرای مقررات ماده 11 از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت اختلافی
بین اشخاص و اداره ثبت واقع شود و یا اشتباهی تولید گردد ویا در تصرف اشخاص تزاحم
و تعارضی باشد رسیدگی به آن از صلاحیت شورای عالی ثبت مذکور در ماده 6 خواهد بود
که به تقاضای مدیر کل ثبترسیدگی و اظهار نظر خواهد کرد.
2 - رسیدگی به سایر اشتباهات و اختلافاتی که در جریان عملیات ثبت املاک واقع شود
از صلاحیت هیأت نظارت مذکور در ماده 6 خواهد بود.
3 - در موارد صلاحیت هر یک از دو هیأت تشخیص وقوع اشتباه و مؤثر بودن آن با خود
هیأت خواهد بود و رأی و تصمیم هر یک از آنها قطعی استبدون آنکه در رسیدگی به
اعتراضات به ثبت در محاکم تأثیری داشته باشد.
4 - هر گاه تشخیص صلاحیت یکی از دو هیأت مورد تردید اداره کل ثبت باشد و یا پس از
ارجاع به هیأت نظارت هیأت مذکور خود را صالح نداندموضوع در شورای عالی ثبت طرح و
رأی این هیأت در تشخیص صلاحیت قاطع است.
5 - هر گاه شورای عالی ثبت یا هیأت نظارت تشخیص دادند که در جریان ثبت املاک
اشتباه مؤثری واقع شده عملیاتی که در نتیجه آن اشتباه و یا بعد ازآن به عمل آمده
و یا اشتباه مربوط به آن بوده ابطال و جریان ثبت بر طبق مقررات این قانون تجدید یا
تکمیل یا اصلاح میگردد.
6 - هر گاه بر حسب تشخیص شورای عالی ثبت یا هیأت نظارت مقرر شود هر سه نوبت آگهی
مذکور در ماده 11 تجدید شود معترضین مطابق ماده 16حق اعتراض خواهند داشت و چنانچه
مقرر شود فقط آگهیهای نوبت دوم و سوم یا نوبت سوم تجدید شود در این صورت از تاریخ
نشر آخرین آگهی تاپنجاه روز اشخاص حق اعتراض دارند.
7 - چنانچه اشتباه از طرف خود درخواستکننده ثبت ناشی شده باشد هزینه اقداماتی که
برای جریان ثبت ملک به عمل میآید به عهده تقاضاکنندهثبت است و چنانچه رأی یکی از
دو هیأت ابطال کلیه عملیات ثبتی باشد جریان مجدد عملیات ثبت موقوف به تأدیه
حقالثبت جدید خواهد بود.
8 - رسیدگی هر یک از دو هیأت در اثر اشتباه یا اختلاف موقعی جایز و ممکن است که
هنوز ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد.
ماده 25 مکرر زیر به موجب (قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت اسناد و املاک)
مصوب دهم مهر ماه 1317 ( دوره یازدهم) تصویب و در تاریخ 26مرداد 1320 (دوره 12)
شق دوم آن که در زیر مذکور است اصلاح و باز هم در تاریخ دهم خرداد 1322 (دوره
سیزدهم) قسمتی از آن اصلاح که در زیرمذکور است نسخ شده است:
ماده 25 مکرر - 1 - در غیر موارد مذکور در مواد 46 و 60 قانون دفتر اسناد رسمی
مصوب 15 خرداد 1316 هر گاه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفادآنها با قوانین اشکال
یا اشتباهی پیش آید رفع اشکال و اشتباه و صدور دستور لازم نیز با شورای عالی ثبت
خواهد بود.
2 - در هر مورد که به نظر وزیر عدلیه یا مدیر کل ثبت رأی هیأت نظارت مذکور در ماده
6 قانون ثبت و یا رأی هیأت حل اختلاف و حاکم بدایت که درمورد رسیدگی به شکایات
مربوطه به اجرای اسناد مطابق ماده 59 قانون دفتر اسناد رسمی و مواد تابعه صادر
میشود برخلاف قانون باشد موضوع درشورای عالی ثبت طرح و هیأت مزبور رسیدگی کرده
نظر خود را اظهار میدارد.
رأی شورای عالی در این مورد فقط برای رعایت قانون در نظایر آن است و نسبت به
موضوع طرح شده و اشخاص ذیعلاقه تأثیری ندارد.
در صورتی که شورای عالی ثبت رأی هیأت مذکوره را مخالف قانون تشخیص دهد رأی شورای
عالی در مجله رسمی یا مجموعه حقوقی منتشر خواهدشد.
اصلاح زیر در تاریخ 26 مرداد 1320 (دوره دوازدهم) تصویب شده است:
الف - قانون ثبت و املاک
1 - شق 2 ماده 25 مکرر قانون ثبت مصوب دهم مهر ماه 1317 به شرح زیر اصلاح میشود:
شق 2 - در هر مورد که به نظر وزارت دادگستری یا اداره کل ثبت رأی هیأت نظارت
مذکور در ماده 6 قانون ثبت و یا رأی هیأت حل اختلاف و دادرسدادگاه شهرستان که در
مورد رسیدگی به شکایات مربوطه به اجرای مفاد اسناد رسمی مطابق ماده 59 قانون دفتر
اسناد رسمی و مواد وابسته صادرمیشود برخلاف قانون باشد و یا تشخیص داده شود که
گردش پروندههای اجرایی برخلاف مقررات صورت گرفته است موضوع برای رسیدگی بهشورای
عالی ثبت ارجاع میشود و رأی شوری قطعی و قابل اجراست. ارجاع به شورای عالی ثبت و
رسیدگی آن در موارد رأی هیأت نظارت تا موقعیاست که ملک در دفتر املاک به ثبت
نرسیده باشد و نسبت به رأی هیأت حل اختلاف و دادرس دادگاه شهرستان ارجاع به شورای
عالی ثبت فقط درظرف دو ماه از تاریخ صدور رأی به عمل میآید.
در مورد تخلفات از مقررات اجرایی هم ارجاع کار به شورای عالی ثبت تنها در مدت دو
ماه از پایان عملیات اجرایی صورت خواهد گرفت.
در صورتی که شورای عالی ثبت رأی هیأت نظارت یا هیأت رفع اختلاف را مخالف قانون
تشخیص دهد رأی شورای عالی در مجله رسمی و مجموعهحقوقی منتشر خواهد شد.
تبصره 1 - در موارد فوق چنانچه وزیر دادگستری لازم بداند دستور خواهد داد تا حصول
نتیجه رسیدگی در شورای عالی ثبت عملیات اجرایی یا ثبتیمتوقف بماند.
تبصره 2 - آرایی هم که تا تاریخ تصویب این قانون از هیأتهای نامبرده صادر و به
نظر وزارت دادگستری برخلاف قانون تشخیص شده به شرح فوق درشورای عالی طرح و رسیدگی
خواهد شد مشروط بر اینکه گزارش موضوع تا دو ماه از تاریخ تصویب این قانون به شورای
عالی فرستاده شود.
به موجب ماده دهم قانون مصوب 27 شهریور 1322 (دوره 13) که در زیر مذکور است
قسمتی از شق 2 ماده 25 مکرر نسخ شده است:
ماده دهم - ماده 94 قانون ثبت مصوب 26 اسفند 1310 و مواد (58 و 59 و 60 و 61 و 62
و 63 و 64) قانون دفتر اسناد رسمی مصوب خرداد ماه1317 و تبصره اضافی به ماده 64
مصوب مهر ماه 1317 و آن قسمتی از شق 2 ماده 25 مکرر از قانون ثبت اسناد و املاک
مصوبه 26 مرداد 1320 کهراجع است به هیأت رفع اختلاف و دادرس دادگاه شهرستان در
مورد رسیدگی به شکایات مربوطه به اجرای مفاد اسناد رسمی و هر قانون دیگر درقسمتی
که مخالف این قانون باشد نسخ میشود.((
ماده 26 - در مورد انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به
عین آن ملک و همچنین در مورد عمری و رقبی و سکنی ومعاملات راجع به انتقال منافع
ملک برای مدتی بیش از سه سال به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:
سند معامله در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیر منقول ثبت و خلاصه آن در دفتر
املاک ذیل صورت ثبت ملک قید میشود و به همین طریقخلاصه کلیه انتقالات در دفتر
املاک به ترتیب تاریخ ذیل یکدیگر به ثبت خواهد رسید.
به شرایط و ترتیب ثبت خلاصه انتقالات در دفتر املاک و تجدید اوراق مالکیت به موجب
نظامنامه وزارت عدلیه معین خواهد شد.
ماده 27 - کسانی که در مورد املاک وقف و حبس و ثلث باقی باید تقاضای ثبت بدهند و
همچنین کسانی که نسبت به ثبت این قبیل املاک بایدعرضحال اعتراض داده و حقوق وقف و
حبس و ثلث باقی را حفظ کنند به موجب نظامنامه وزارت عدلیه معین خواهد شد.
ماده 28 - هر گاه نسبت به این قبیل املاک به عنوان مالکیت تقاضای ثبت شده و متولی
یا نماینده اوقافی که به موجب نظامنامه مکلف به دادنعرضحال اعتراض و تعقیب دعوی و
حفظ حقوق وقف یا حبس یا ثلث باقی است در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننماید به
مجازات خیانت در امانتمحکوم خواهد شد.
در مواردی نیز که تقاضای ثبت ملک دیگری بدون ذکر حقوق ارتفاقی املاک وقف و حبس و
ثلث باقی شده است هر گاه اشخاص مذکور در فوق در اثرتبانی به تکلیف خود عمل
ننمایند به مجازات خائنین در امانت محکوم میشوند.
ماده 29 - مخارج راجع به ثبت املاک مذکور در فوق در صورتی که ملک مورد تقاضا
عایدات نداشته و برای امور خیریه تخصیص داده شده باشد وهمچنین مخارج محاکمه
اعتراض از محل مبرات مطلقه و موقوفات مجهولالمصرف داده میشود و در صورت عدم
کفایت این عایدات مخارج گرفتهنخواهد شد.
ماده 30 - در مواردی که اداره اوقاف تقاضای ثبت میدهد مخارج راجع به ثبت را خود
مستقیماً از عایدات موقوفه مورد تقاضا وصول خواهد نمود.
برای ثبت مساجد و اماکن متبرکه و مدارس قدیمه و تکایا و آبانبارهای عمومی تقاضای
ثبت از طرف متولی یا اداره اوقاف بدون اخذ حقالثبت ومخارج مقدماتی پذیرفته خواهد
شد.
ماده 31 - ثبت رقبه به عنوان وقفیت و حبس مثبت تولیت نیست.
ماده 32 - تقاضای ثبت نسبت به املاک دولت به عهده مالیه محل و نسبت به املاک و
مؤسسات بلدی و خیریه بر عهده رییس مؤسسه و نسبت بهاملاک شرکتها به عهده مدیر شرکت
و در مورد املاک محجورین به عهده ولی یا قیم آنها است.
ماده 33 - نسبت به املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج و یا
به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده است و به طور کلینسبت به املاکی که به
عنوان صلح یا به هر عنوان دیگر با حق استرداد قبل از تاریخ اجرای این قانون انتقال
داده شده اعم از اینکه مدت خیار یا عمل بهشرط و به طور کلی مدت حق استرداد منقضی
شده یا نشده باشد و اعم از اینکه ملک در تصرف انتقال دهنده باشد یا در تصرف
انتقالگیرنده حقتقاضای ثبت با انتقال دهنده است مگر در موارد ذیل که اظهارنامه
فقط از منتقلالیه پذیرفته میشود:
1 - در صورتی که ملک قبل از تاریخ اجرای این قانون به موجب حکم نهایی به ملکیت
قطعی منتقلالیه محکوم شده باشد.
2 - در صورتی که پس از انقضاء مدت حق استرداد انتقال دهنده مالکیت قطعی (بدون حق
استرداد) انتقالگیرنده را کتباً تصدیق کرده باشد.
(3 -( در صورتی که با شرایط ذیل ملک در تصرف انتقالگیرنده باشد:
الف - در تاریخ اجرای این قانون بیش از پنج سال از تاریخ انقضای مدت حق استرداد
گذشته باشد.
ب - قبل از تاریخ اجرای این قانون از طرف انتقال دهنده یا قائممقام قانونی او بر
علیه انتقالگیرنده یا قائممقام قانونی او راجع به انتقال نه اقامه دعویشده و نه
اظهاریه رسمی یا اعتراضنامه ثبت داده شده باشد.
تبصره 1 - کلیه معاملات با حق استرداد ولو آنکه در ظاهر معامله با حق استرداد
نباشد مشمول جمیع مقررات راجعه به معاملات با حق استردادخواهد بود. اعم از اینکه
معامله بین متعاملین محصور بوده و یا برای تأمین حق استرداد اشخاص ثالثی را به ای
نحو کان مداخله داده باشند.
تبصره 2 - در مواردی که مطابق این ماده انتقال دهنده تقاضای ثبت میکند باید حق
انتقالگیرنده را در تقاضانامه خود قید نماید و این حق در ضمناعلان با تصریح به
اسم طرف ذکر خواهد شد.
(((پاورقی: به موجب ماده اول قانون اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 28 دی ماه
1312 شمسی ( کمیسیون قوانین عدلیه) در (دوره نهم)فقره 3 بالا به شرح زیر اصلاح
شده است:
ماده اول - فقره 3 ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26 اسفند ماه 1310 به
طریق ذیل اصلاح میشود:
فقره 3 - در صورتی که در تاریخ اجرای قانون مصوب 21 بهمن ماه 1308 ملک مورد
معامله در تصرف انتقالگیرنده بوده و لااقل پنج سال از انقضاءموعد حق استرداد تا
تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط ذیل:
الف - از انقضاء موعد حق استرداد تا تاریخ اجرای قانون بهمن 1308 از طرف انتقال
دهنده یا قائممقام قانونی او به وسیله عرضحال یا اظهارنامه رسمیاعتراض به مالکیت
انتقالگیرنده نشده باشد.
ب - در صورتی که تا تاریخ تصویب این قانون (28 دی ماه 1312) حکم قطعی بر بیحقی
انتقالگیرنده یا قائممقام قانونی او صادر نشده باشد.((
ماده 34( - در مورد معاملات مذکوره در ماده 33 هر گاه انتقال دهنده در ظرف مدت از
حق خود استفاده نکرد انتقالگیرنده حق دارد از اداره ثبتفروش ملک متعلق حق خود را
تقاضا نماید در این صورت اداره مزبور به انتقال دهنده اخطار خواهد کرد که در ظرف
ده روز از تاریخ ابلاغ اخطارنامهاصل و اجرتالمسمی عقب افتاده و خسارت تأخیر
تأدیه نسبت به اصل (از روز انقضای مدت حق استرداد) یا وجه التزام را در صورتی که
بین طرفینمقرر بوده به انتقالگیرنده تأدیه کند و الا ملک به طریق مزایده فروخته
شده و وجوه فوقالذکر مرجحاً بر هر طلبکار دیگر انتقال دهنده به
انتقالگیرندهتأدیه میگردد.
درباره این سایت